Combinação de custo de produção elevado, demanda em alta e novos lançamentos abaixo das vendas tende a pressionar valor dos imóveis para cima, segundo CBIC

Por Mariana Segala

(Getty Images)

SÃO PAULO – O número apartamentos novos vendidos no primeiro semestre de 2021 – que alcançou 127.522 unidades residenciais – foi 46,1% maior que o verificado no mesmo período do ano passado. A alta das vendas no segundo trimestre deste ano foi de 7,2% em relação ao primeiro e de 60,7% em relação ao segundo trimestre de 2021. Os números são do estudo Indicadores Imobiliários Nacionais do 2º trimestre de 2021, realizado desde 2016 pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), pelo Senai e pela Brain Inteligência Estratégica.

É efeito, na visão da diretoria da CBIC, das taxas de juros ainda convidativas dos financiamentos imobiliários para as pessoas físicas, na faixa de 8% ao ano.

Os lançamentos de novas unidades também aumentaram: foram 100.184 apartamentos lançados no primeiro semestre, o que representa um crescimento de 57,2% em relação ao mesmo período de 2020. No segundo trimestre do ano, em relação ao primeiro, a alta foi de 51,3%. Os maiores índices de crescimento se concentraram nas regiões Norte e Nordeste, com aumento de 162,9% e 127,5% nos lançamentos no segundo trimestre.

Apesar dos números positivos quanto ao crescimento, o volume maior de vendas do que de lançamentos acende um sinal de alerta no setor. “Os lançamentos não cresceram tanto quanto as vendas. É ruim para o mercado que tenhamos uma oferta de imóveis equivalente a 8,3 meses de venda, porque isso é muito pouco”, disse José Carlos Martins, presidente da CBIC, em entrevista coletiva nesta segunda-feira (23).

O número de unidades residenciais lançadas vinha acima do número de unidades vendidas pelo menos desde 2017, segundo os dados apresentados pela CBIC. As duas curvas se aproximaram em 2020 e no fim do primeiro semestre do ano passado, inverteram posições: há pouco mais de um ano, as vendas superam os lançamento. No acumulado de 12 meses até junho de 2021, tinham sido vendidas 261,4 mil unidades, contra 237,2 mil unidades lançadas.

Uma das razões para as construtoras estarem segurando novos lançamentos, segundo Martins, é a insegurança quanto aos preços. Os custos da construção civil dispararam no último ano – mas a renda dos brasileiros, não. Há um receio de que o repasse dos custos para os preços não poderia ser absorvido pelos potenciais compradores de imóveis, e por isso as empresas têm repensados seus planos para novos empreendimentos.

“Os preços dos imóveis deram uma subidinha, mas nada perante o custo dos insumos. Será preciso recuperar isso. E é esse medo que faz com que muitas empresas reduzam lançamentos no momento”, diz Martins, para quem o setor imobiliário se compara atualmente a uma “Ferrari com o freio de mão puxado”. “Temos empresas com empreendimentos prontos para serem lançados, mas a conta não para mais em pé”.

A combinação entre custos de produção elevados, demanda alta e lançamentos abaixo das vendas tende a ter efeitos explosivos sobre os preços dos imóveis aos consumidores. “Temos um aumento dos preços já previsto em função do aumento dos custos de construção e do retardamento de lançamentos que pode estar havendo no país”, disse Celso Petrucci, vice-presidente da área de Indústria Imobiliária da CBIC. “Por mais que se equilibre o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) do custo dos materiais, sofreremos ainda a pressão do INCC da mão de obra”.

Nos 12 meses até junho de 2021, o INCC acumulou alta de 16,8%. Olhando só para os materiais e equipamentos, o INCC do período foi de 34,3%, enquanto o avanço do INCC da mão de obra chegou a 6,8%.

Casa Verde e Amarela

As vendas e os lançamentos no âmbito do programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida) também cresceram, mas a um ritmo inferior. No segundo trimestre de 2021, o número de unidades vendidas aumentou 2,1% em comparação com o primeiro trimestre e 40,7% em relação ao segundo trimestre de 202.

Já o número de lançamentos cresceu 29,6% no segundo trimestre deste ano, em relação ao primeiro, e 83,8% em relação ao segundo trimestre do ano passado.

Com isso, diminuiu a representatividade do programa no setor como um todo. Atualmente, 48% de todas as unidades vendidas no país são provenientes do Casa Verde e Amarela. No ano passado, segundo Martins, a fatia chegava a 55%.

A acomodação dos custos é ainda mais complicada no caso dos apartamentos do programa: como já são comercializados em valores baixos, há menos flexibilidade para as incorporadoras no ajuste das suas margens para absorver os aumentos dos insumos.

Por isso, segundo Martins, é esperada uma revisão nos limites operacionais e no valor dos subsídios oferecidos dentro do programa. De acordo com o executivo, a Secretaria Nacional da Habitação, vinculada ao Ministério do Desenvolvimento Regional, em parceria com o Ministério da Economia e a Casa Civil desenvolveram uma proposta a respeito dos dois temas, que está sendo encaminhada ao Conselho Curador do FGTS. Os recursos do FGTS estão entre as fontes de financiamento do programa.

“A proposta é de aumento das faixas do programa, pois há muitos lugares no Brasil em que já não se consegue construir com os limites colocados”, disse Martins. Segundo ele, se o custo da construção aumentou mais de 20%, essa seria a demanda natural para os reajustes. Os limites praticados atualmente foram fixados em outubro de 2016.