Proposta de reforma do IR cria ruídos, mas tendência é de alta para aplicação com retomada da economia

As mudanças propostas na segunda parte da reforma tributária podem afetar o retorno do investidor que aloca recursos em fundos imobiliários (FIIs).

São dois pontos principais que podem influenciar esses resultados: a cobrança de impostos sobre os dividendos (parte do resultado do fundo, distribuído aos cotistas) e o tributo sobre ganho de capital – cuja alíquota foi de 20% para 15%.

Os fundos também seguem obrigados a distribuir 95% dos lucros auferidos, mas a reforma propõe que a periodicidade do pagamento –que atualmente é semestral– passe a ser anual.

Pessoas caminham e olham vitrine em shopping; principal risco associado a investimentos em imóveis físicos é a vacância – Evaristo Sa – 27.mai.2020/AFP

As operações do portfólio do fundo imobiliário em si continuam isentas de tributação.

Apesar de as mudanças propostas na reforma terem impactado no preço das cotas no curtíssimo prazo, analistas e executivos do setor afirmam que a tendência ainda é positiva para a indústria de fundos imobiliários.

“O que atrapalha é o ruído no caminho. O mercado perdeu bilhões só pelo ruído [trazido pela reforma tributária]. Mas quem tem visão de longo prazo aproveita [para comprar as cotas] em momentos como esse”, afirmou Gustavo Kosnitzer, responsável pela área de mercado de capitais da Warren.

Ele afirma que a indústria de fundos imobiliários chegou a perder R$ 3,5 bilhões quando a reforma foi entregue.

O Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) da B3, indicador básico do mercado que acompanha o desempenho médio das cotações dos FIIs negociados na Bolsa de Valores, terminou o mês de junho com 2.754,89 pontos –no mês anterior, estava em 2.816,46 pontos.

Em relatório divulgado pela XP recentemente, os analistas Renan Manda e Lucas Hoon, da área de construção civil, shopping centers, imóveis comerciais e FIIs, e a analista Maria Fernanda Violatti, de research e real state (setor imobiliário), afirmaram que ainda enxergam oportunidades para os fundos imobiliários no atual cenário.

“Destacamos que a proposta ainda pode sofrer alterações e ajustes no seu texto durante todo o processo de aprovação, até que chegue em sua forma final”, afirmaram em relatório.

Apesar de terem sofrido os impactos do coronavírus no primeiro semestre do ano passado –quando diversos investidores retiraram recursos da categoria diante do cenário da época– os FIIs já começam a demonstrar uma recuperação próxima aos vistos no ambiente pré-pandemia.

Os analistas afirmam, ainda, que a tendência é positiva diante das expectativas de recuperação da economia, e a retomada total das atividades no curto e médio prazos têm dado novo fôlego aos fundos imobiliários.

As estimativas são positivas tanto para os chamados fundos de tijolo –ou fundos de renda, que investem em imóveis físicos– quanto para as carteiras que alocam recursos em recebíveis imobiliários (fundos de papéis) ou em empreendimentos (fundos de desenvolvimento).

Segundo Henrique Garcia, executivo-chefe de operações responsável pelo desenvolvimento de produtos da SmartBrain, plataforma de controle e consolidação de investimentos, apesar das perdas significativas sentidas pelos FIIs no ano passado, diante da pandemia do coronavírus, uma nova percepção sobre como a recuperação se dará tem melhorado os preços das carteiras.

“Percebemos uma melhora muito grande em cima das condições gerais porque o posicionamento que vemos na economia é diferente do que foi precificado no ano passado. Agora, a grande novidade é a tributação, mas temos que esperar para ver o que de fato passa [no Congresso]”, afirmou Garcia.

Um levantamento recente feito pela Smartbrain usando o último relatório mensal da B3, de junho, apontou que 27,7% dos 198 fundos negociados na Bolsa de Valores tiveram retornos positivos no mês —valor bastante inferior do que os 64,4% vistos em maio.

A maior rentabilidade do mês ficou com o Alianza FOF (fundo de fundos), cuja rentabilidade atingiu 102,75% no período. Em seguida veio o General Shopping e Outlets do Brasil (fundo de tijolo que investe em shoppings), que rendeu 28,78%.

No acumulado de 2021 até o final de junho, 50 fundos tiveram performance positiva. Entre os destaques, ficaram dois fundos de tijolos –um voltado para shoppings e outro para escritórios– e um fundo de desenvolvimento.

“Temos uma visão positiva da economia e, consequentemente, dessas carteiras. O aumento da Selic [taxa básica de juros] já está precificado. Isso significa que se a Selic e a recuperação se mantiverem dentro da projeção, a tendência é positiva porque os imóveis mantêm uma correlação com a pandemia”, afirmou Kosnitzer.

“Se a economia cresce, o PIB [Produto Interno Bruto] cresce, o poder de consumo cresce, os retornos vindos de shopping crescem”, completa.

Para o segundo semestre, os especialistas afirmam enxergar uma recuperação gradual de classes específicas de fundos imobiliários que ainda não demonstraram uma volta tão forte – como é o caso dos de shoppings.

“Alguns setores estão mais perto [dos níveis pré-pandemia] do que outros, mas a volta significativa ainda depende da abertura completa da economia e do ritmo de vacinação. Mas já vemos uma luz no fim do túnel”, disse Renan Manda, analista de FIIs da XP Investimentos.

Apesar das boas expectativas, os analistas e executivos do setor sugerem cautela para os investidores que estão ingressando agora no mundo dos fundos imobiliários.

Segundo Thiago Godoy, diretor de educação financeira da Xpeed, vantagens como a liquidez do mercado, a diversificação do segmento e a possibilidade de renda mensal são aspectos que têm chamado atenção do investidor iniciante.

“Existem, porém, alguns pontos importantes a serem considerados. O investidor deve ter clareza de seus objetivos e ter ciência que esse é um tipo de investimento que não pode ser traçado pensando em retorno no curto prazo”, disse Godoy, e afirmou que o ideal seria uma programação de, no mínimo, de três a quatro anos.

“Além disso, vale entender a taxa de vacância, o dividend yield [rentabilidade dos dividendos], entender se o fundo está caro ou barato, avaliar os imóveis do fundo e a gestão da carteira”, completou o executivo.


O FUNDO ESTÁ CARO OU BARATO?

Para entender se o fundo está caro ou barato, os especialistas sugerem fazer um cálculo básico. Basta pegar o preço do fundo e dividi-lo pelo valor patrimonial da cota. Para saber o valor patrimonial da cota, basta olhar o último informe mensal do fundo. Para calcular esse valor patrimonial, caso seja necessário, basta pegar o patrimônio líquido do fundo e dividi-lo pelo número de cotas emitidas.

Caso o resultado dê acima de 1, indicam que a cota pode estar supervalorizada, enquanto valores abaixo de 1 indicam o contrário: está barato e pode ser hora de comprar.

Por exemplo, caso um fundo esteja negociando suas cotas a R$ 300, mas seu valor patrimonial seja de R$ 250, a relação entre preço e valor patrimonial é de 1,2 para esse ativo, o que significa que o mercado está precificando esse fundo por um preço maior do que seu valor real —ele está caro.

Mas atenção: valores muito abaixo de 1 podem indicar que os fundamentos da carteira não estejam tão sólidos e resultados muito acima de 1 podem acabar prejudicando o retorno do investidor.

O QUE OLHAR?

  • Dividendos
  • Média de negociação diária – liquidez
  • Análise do preço da cota
  • Diversificação da carteira
  • Quem é o administrador do fundo?
  • Vacância e localização – em caso de fundos de tijolos e desenvolvimento

QUAIS OS TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS QUE EXISTEM?

  • Fundos de renda (tijolos)Investem em imóveis físicos. O retorno dessa está diretamente associado aos aluguéis que o imóvel recebe – gerando, portanto, uma renda mensal recorrente ao cotista. O principal risco associado a esse fundo é a vacância.
  • Fundos de papéisEssas carteiras são formadas principalmente por investimentos em papéis imobiliários, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LH (Letra Hipotecária). Os riscos estão ligados ao controle de inadimplência por parte do fundo.
  • FoFs (Fundos de fundos)Investem em cotas de outros fundos imobiliários, sendo a melhor maneira de trazer diversificação à carteira do investidor. Para avaliar os riscos é preciso checar o histórico de resultados, a estratégia e as posições da carteira.
  • Fundos de desenvolvimentoInvestem na construção de imóveis que depois são revendidos com a expectativa de obtenção de lucro. São os mais arriscados e, por isso, normalmente são voltados para investidores qualificados (que já tenha mais de R$ 1 milhão investidos ou que possua certificação da CVM).

Fonte: Por Isabela Bolzani, Folha de S. Paulo.