Apesar da alta dos preços e da taxa Selic, vendas e lançamentos estão em nível recorde, e os juros do crédito habitacional são os mais baixos da história

Obra em prédio residencial na Vila Mariana, em São Paulo: o mercado terá recorde de vendas neste ano
Obra em prédio residencial na Vila Mariana, em São Paulo: o mercado terá recorde de vendas neste ano | Foto: Leandro FonsecaEXAME

Costuma-se dizer que o mercado imobiliário é cíclico. O brasileiro que compra ou vende um imóvel está diante de um novo ciclo de aumento nos preços. A alta chegou a 5,13% nos 12 meses encerrados em julho, segundo o Índice FipeZap. Em capitais das cinco regiões do país (de Brasília e Curitiba a Manaus, Vitória e Maceió, entre outras), o aumento anual do preço médio do metro quadrado supera 10%, acima, portanto, até da inflação ao consumidor (8,99%).

A boa notícia é que os juros do crédito habitacional seguem nos menores patamares da história, a despeito da elevação gradual da taxa Selic, e compensam esse impacto quando o consumidor faz as contas e toma a decisão de comprar um imóvel.

Os números do setor atestam que a equação é favorável: no ano passado, as vendas de imóveis cresceram 26,1% em todo o país, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). No período, foram 119.911 unidades comercializadas, o melhor resultado desde 2014.

Para este ano, a expectativa é ainda melhor: um aumento de 30% nas vendas e de 40% nos lançamentos. “Com o avanço da vacinação, a economia reagindo e as pessoas com estabilidade de renda, a confiança de quem busca um imóvel é maior”, diz Luiz Antonio França, presidente da Abrainc. Era um cenário que começou a se desenhar um ano atrás e que se consolidou neste ano.

O último ciclo de expansão do mercado aconteceu entre 2010 e 2014. A partir de 2015, com o início da recessão econômica, houve retração nas vendas e nos lançamentos, em um ciclo de baixa que se estendeu até o início de 2019. Com estoques elevados e demanda enfraquecida, os preços nominais ficaram estagnados no período, perdendo para a inflação. Em algumas capitais, como no Rio de Janeiro, houve queda nominal nos valores.

O pilar fundamental para a reação foi o ciclo de corte da taxa básica de juro, a Selic, que serve de referência para os juros do crédito imobiliário. A taxa passou de 6,5% em meados de 2019 para 2% ao ano em agosto de 2020 e assim permaneceu até março deste ano, em uma tentativa do Banco Central de reanimar a economia em meio à pandemia.

“Depois de anos de estagnação, as boas condições estavam se formando. Entramos em um período pré-pandemia com uma taxa Selic nunca vista antes. Os juros mais baixos baratearam o financiamento. Foi um vento de cauda fortíssimo para o mercado”, explica Danilo Igliori, vice-presidente e economista-chefe da OLX Brasilgrupo que hoje abrange a ­DataZAP+ e que preparou o estudo que serve como base para a análise desta edição especial da EXAME.

Com a queda acentuada da Selic, investidores passaram a buscar ativos alternativos à renda fixa para rentabilizar o capital. E os imóveis voltaram a entrar no radar, seja por meio da compra direta, seja de olho na valorização, seja no recebimento de aluguel, seja por meio de aportes em fundos imobiliários (FIIs).

“Foi uma explosão de demanda. O mercado transacionou muito. Nunca tinha visto um mercado tão grande em ativos”, afirma Maximo Lima, presidente da gestora HSI. Em um ano e meio, o número de pessoas físicas que investem em FIIs mais do que dobrou, de 600.000 no fim de 2019 para 1,4 milhão em junho deste ano.

Além dos juros atraentes, a pandemia trouxe um fator adicional de estímulo ao mercado imobiliário: o desejo do brasileiro de mudar de lar devido às novas condições de vida. Dentro de suas casas por um período mais prolongado por causa das restrições à circulação, as pessoas notaram que o espaço não era adequado para trabalho e estudo e saíram em busca de espaços maiores ou com áreas verdes.

“O distanciamento social e o home office moldaram um cenário em que as pessoas modificaram sua relação com o lar. Isso influenciou o comportamento do consumidor em várias direções”, diz Igliori.

Sem o deslocamento diário ao trabalho, o consumidor passou a olhar bairros mais afastados do centro e até cidades próximas às capitais. Antes da pandemia, havia uma forte tendência de busca por imóveis mais compactos localizados nos centros das grandes cidades, com o objetivo de economizar tempo de deslocamentos.