Crédito imobiliário atrelado ao índice pode superar dois dígitos com IPCA acima de 6% em 12 meses

Além dos juros baixos e da demanda reprimida, um dos grandes trunfos dos bancos para alavancar o crédito imobiliário tem sido a diversificação das linhas. Até 2019, a oferta era, basicamente, de operações com taxas fixas anuais mais a variação da taxa referencial (TR). Nos últimos anos, as instituições lançaram modalidades como os financiamentos indexados ao índice de inflação IPCA, ao retorno da poupança ou ainda atrelados a uma taxa prefixada, sem variação.

A modalidade mais tradicional, que cobra taxa fixa mais TR, ainda representa a
maioria das operações do mercado, mas a opção de crédito indexado ao IPCA tem
ganhado terreno. Entre os grandes bancos, apenas a Caixa Econômica Federal e o
Banco do Brasil oferecem a modalidade. Porém, no BB a linha ainda está restrita aos
segmentos de alta renda.

A Caixa foi o primeiro banco a lançar a linha em agosto de 2019. As contratações de crédito referenciado ao índice de inflação representaram 17,55% das concessões no último trimestre de 2020, com R$ 3,3 bilhões e 13 mil contratos, segundo a instituição.

A aceleração do ritmo de alta do IPCA, porém, começa a pesar nos contratos atrelado ao indexador, que, quando surgiu, era uma opção de custo significativamente mais baixo. Em março, o referencial de inflação atingiu 6,10% em 12 meses. Trata-se de uma elevação de 2,67 pontos percentuais em relação a agosto de 2019, quando a Caixa lançou a linha. Em termos percentuais, significa uma alta de 77,84%.

A linha oferecida pela Caixa embute, além do IPCA, uma taxa fixa que pode variar de 2,95% a 4,95% ao ano, segundo o grau de relacionamento com o banco. No piso, a taxa final ao tomador dentro dessa linha alcança 9,05%, com IPCA em 6,10%. No topo, já estaria de volta aos dois dígitos, a 11,05% ao ano. Mas, se prevalecer a leitura do mercado de IPCA em 4,85% no fim de 2021, conforme a pesquisa Focus do BC, a taxa recuaria para o intervalo de 7,8% a 9,8%.

Com uma volatilidade maior do que as demais linhas, o crédito atrelado ao IPCA pode ser considerado desvantajoso no momento frente às modalidades TR e poupança. Mas, apesar da subida, o IPCA médio de agosto de 2019 a fevereiro de 2021 situa-se em 3,40%, o que implicaria taxas na faixa de 6,35% a 8,35% no período.

No mesmo intervalo, a taxa média da modalidade atrelada à TR, segundo dados do site Melhor Taxa, de comparação de custos de crédito imobiliário, foi de 7,36%. Ainda no caso dessa linha, como a taxa referencial está zerada há alguns anos, o financiamento permanece com juro médio de 6,94%, segundo dados do Banco Central referentes a fevereiro.

No caso da poupança, a caderneta tem retorno atrelado à Selic e rende 70% da taxa básica, quando o referencial está igual ou abaixo de 8,5% ao ano. No momento, a caderneta rende 1,93% ao ano. A modalidade atrelada à poupança na Caixa tem o acréscimo de taxa fixa entre 3,35% e 3,99% ao ano, além da variação da caderneta. No Itaú e Inter, outras duas instituições que também oferecem a modalidade, a parcela fixa cobrada é de 3,99% e 4%, respectivamente. Se for tomada a referência de 4%, hoje o custo de financiamento atinge 5,93%, inferior aos créditos com TR e IPCA.

Segundo o cofundador do Melhor Taxa, Rafael Sasso, o comportamento do crédito imobiliário, ainda que a Selic deva subir até o fim do ano, tende a ser imprevisível, diante do aumento da concorrência. “No curto prazo pode ser que suba, mas a concorrência pode manter as taxas paradas.”.

Se o custo do financiamento voltar ao mesmo patamar de quando a Selic estava em 5,5%, a taxa média pode alcançar 7,71%. Essa era a média cobrada em outubro de 2019, segundo a série histórica do site, quando a taxa básica estava perto dos 5,25%, previsto pelo mercado para o fim de 2021 no boletim Focus.

Fonte: Jornalista Sérgio Tauhata – De São Paulo.

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