Depois do salto de 23,1% do IGP-M no ano passado, o errático índice de inflação está virando persona non grata entre fundos imobiliários (FIIs).

O movimento é incipiente, mas analistas alertam para possível onda de calotes e renegociações de dívidas indexadas pelo IGP-M que estão nas carteiras dos FIIs. E o Verità (VRTA11), fundo de R$ 1 bilhão gerido pelo Fator, vai convocar assembleia para mudar sua meta de desempenho: quer substituir o “IGP-M + 6%” pelo “IPCA + 6%”, ancorando suas metas em um índice de inflação muito mais estável que o calculado pela FGV.

Enquanto o IGP-M superou 20% — turbinado pelo câmbio e pelo preço das matérias primas, que compõem parte importante do indicador —, o IPCA fechou 2020 com alta de apenas 4,5%. Calculado pelo IBGE, o IPCA busca refletir os preços para um perfil de consumo médio dos brasileiros. Já o IGP-M engloba também o perfil de consumo do setor produtivo, muito mais sensível a commodities e ao câmbio.

Em 2020, os fundos que aplicam majoritariamente em dívidas imobiliárias baseadas em IGP-M tiveram os melhores resultados do ano. Mas os analistas acreditam que, se o índice continuar pressionado este ano, os emissores desses papéis — construtoras, incorporadoras e loteadoras, por exemplo —vão alegar dificuldade para pagar tantos juros e pedirão uma renegociação aos FIIs.

— Talvez sejamos uns dos primeiros a fazer um movimento semelhante, mas toda a indústria de fundos imobiliários está prestando atenção nesse fenômeno. Há a percepção de que os emissores de dívidas indexadas em IGP-M não vão conseguir pagar o que era previsto e que vai haver renegociação — explica Rodrigo Possenti, gestor do Fator Verità.

Alternativas

A disparada atípica do IGP-M em 2020 já vinha provocando uma busca por alternativas em outros segmentos do setor imobiliário, já que o índice é referência para o reajuste dos aluguéis. Como O GLOBO contou há alguns dias, já há imobiliárias substituindo o indicador pelo IPCA. A start-up de imóveis QuintoAndar já tinha feito o mesmo.

Mas trocar o IGP-M pelo IPCA em suas metas não é tão simples para um fundo imobiliário, uma vez que o primeiro continua sendo o referencial de parte importante das dívidas nas carteiras de muitos fundos. Possenti pondera, porém, que a transição também está acontecendo do lado dos emissores:

— Os loteadores já estão fechando contratos de financiamento atrelados ao IPCA, não ao IGP-M, por exemplo. Isso acontece sobretudo com clientes de baixa renda. Assim, eles conseguem emitir dívida atrelada ao índice do IBGE, facilitando a transição dos próprios fundos imobiliários.

Os fundos, por sua vez, começam a preferir investir em dívidas associadas ao IPCA:  

— Estamos onalisando uma operação de loteamento com dívida indexada em IGP-M e estamos preocupados. Talvez não devamos assumir esse risco.

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