Metas de lançamentos e vendas estão mantidas, mas luz amarela se acendeu no mercado

Embora o ano de 2020 tenha sido de crescimento para o setor de incorporação e as empresas tenham sinalizado que, em janeiro e fevereiro, o ritmo de vendas se manteve forte, analistas alertam para os efeitos da piora da pandemia. Eles já consideram que, se o prazo de fechamento dos estandes de comercialização na cidade de São Paulo se estender por alguns meses, o desempenho operacional de curto prazo, principalmente do segmento de médio e alto padrão, poderá ser afetado. A capital paulista é o maior mercado imobiliário do país e tem peso importante no desempenho do setor.

Foram, justamente, as incorporadora com foco nas rendas média e alta que, no segundo trimestre de 2020, suspenderam lançamentos, diante das incertezas e do fechamento temporário dos plantões de vendas. Sem apresentar novos produtos, o total comercializado caiu, ainda que tenha havido conclusão de boa parte das vendas iniciadas antes da proibição de funcionamento dos estandes.

Durante a divulgação dos balanços do 4º trimestre, incorporadoras deixaram claro que mantêm suas metas, mesmo diante do agravamento da pandemia, das incertezas em relação ao ritmo de vacinação e à economia e da retomada do ciclo de alta de juros. Mas a Cyrela informou que, enquanto os estandes estiverem fechados, vai suspender os lançamentos para as classes média e alta. Já a EZTec poderá apresentar seu primeiro projeto do ano mesmo antes da reabertura dos plantões, pois tinha dado início às pré-vendas do empreendimento em janeiro.

Segmento de média e alta renda é o mais afetado por fechamento de plantões de vendas em São Paulo

No segmento de baixa renda, como os projetos são mais padronizados, a visita aos estandes pesa menos na decisão de compra do que nos padrões médio e alto. Isso ficou claro nos primeiros meses da pandemia, quando incorporadoras com atuação no programa habitacional Casa Verde e Amarela lançaram produtos e tiveram forte desempenho de vendas.

Por outro lado, o segmento de média e alta renda é o que melhor se protege das pressões de custos ao repassar os aumentos para os preços dos imóveis ainda não vendidos. Nas unidades já comercializadas, as prestações são corrigidas, até as chaves, pelo Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), o que também alivia a pressão das margens.

No programa habitacional, há um teto de preços para cada faixa e região, o que dificulta aumentar valores. Além disso, as vendas são feitas com repasse na planta dos recebíveis dos clientes para os bancos, então altas do INCC não se refletem nas prestações.

Há expectativa que as margens continuem pressionadas na baixa renda, um dos fatores que leva analistas a preferirem o segmento de médio e alto padrão. Outro ponto é o risco político do Casa Verde e Amarela. “Não se sabe se o programa terá continuidade”, diz Eduardo Guimarães, especialista em ações da Levante Ideias de Investimentos.

Alex Ferraz, analista de mercado imobiliário do Itaú BBA, considera que, como um todo, “o segmento de média e alta renda é mais resiliente”. Mas ele pondera que, se o segmento “navega melhor” em relação a pressões de custos, também oferece mais riscos no médio e no longo prazos. Há preocupação, segundo o analista do Itaú BBA, com o acesso de clientes ao crédito imobiliário, mais para frente, diante da alta de juros. “Com a Selic a 5,5%, a conta ainda vai fechar, mas haverá mais risco”, afirma.

No entendimento de Guimarães, caso a Selic chegue a 5% e o financiamento imobiliário fique mais caro, “talvez não haja demanda tão forte” por imóveis. O analista da Levante ressalta que as incorporadoras reiteraram suas metas de lançamento, o que aponta para forte crescimento em relação a 2020.

No quarto trimestre, o lucro líquido das incorporadoras de capital aberto cresceu 66,5%, na comparação anual, para R$ 1,12 bilhão, conforme levantamento realizado pelo Valor Data. No trimestre, a receita líquida consolidada aumentou 16,8%, para R$ 7,09 bilhões. Apesar das pressões de custos, a margem bruta do setor teve incremento de dois pontos percentuais, para 31%. Das 21 incorporadoras listadas, não foram incluídos os dados da CR2, PDG Realty e Viver Incorporadora, que ainda não divulgaram seus resultados.

A maior parte dos balanços que chamaram a atenção de analistas foram de incorporadoras com atuação principal nas rendas média e alta, com destaque para a Cyrela. O lucro líquido da companhia fundada por Elie Horn cresceu 75,1%, para R$ 261,2 milhões, e a geração de caixa chegou a R$ 439 milhões. “A Cyrela tornou-se quase uma holding. As joint ventures se saíram muito bem”, afirma um analista que pediu para que seu nome não fosse citado. A companhia tem participação na Cury, na Lavvi e na Plano&Plano.

Ferraz, do Itaú BBA, destaca também a margem bruta obtida pela Lavvi, de 40,1%. Guimarães, da Levante, cita o bom desempenho dos balanços da Trisul e Mitre.

Na baixa renda, os dois analistas ressaltam o desempenho da Cury, enquanto o profissional que pediu para não ser identificado cita a MRV, que tem ampliado a atuação em outros segmentos. “A Cury teve margem muito forte e pagou dividendos”, diz o analista do Itaú BBA.

Na avaliação do analista da Levante, de modo geral, os resultados das incorporadoras que ele acompanha foram bons, com exceção dos da Tecnisa – companhia cujo desempenho foi prejudicado pelo baixo volume de lançamentos dos últimos anos – e da Melnick Even – que apresentou ajuste de custos.

No ano passado, as incorporadoras de capital aberto mais do que dobraram seu lucro líquido. Houve expansão de 109,3% no resultado líquido setorial, para R$ 3,39 bilhões. A receita líquida cresceu 8,6%, para R$ 23,59 bilhões. O Valor Geral de Vendas (VGV) lançado, em conjunto, cresceu 7,4%, para R$ 27,4 bilhões. As vendas tiveram incremento de 13,1%, para R$ 25,32 bilhões. A margem bruta teve leve alta de 0,4%, para 30,3%.

Houve forte desalavancagem do setor, impulsionada pelas aberturas de capital. Ao fim de 2020, a relação entre dívida líquida e patrimônio líquido do setor era de 1,9%, ante 20,7% um ano antes.

Fonte: Jornalista Chiara Quintão, Valor Econômico.