Especialistas alertam que preços de imóveis devem subir e indicam como contornar reajuste das parcelas

Ana Luiza Tieghi

Os consórcios imobiliários tiveram um aumento de 68,9% nas cotas vendidas de janeiro a julho deste ano, em comparação com o mesmo período de 2020, e há 1,12 milhão de participantes ativos, segundo a Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios).

A modalidade atrai o consumidor por não ter juros, mas é preciso estar atento a outros fatores que incidem sobre o valor do consórcio, como o índice usado para reajustar as parcelas.

De acordo com a associação, 78% das administradoras de consórcio imobiliário utilizam o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) para readequar as cartas de crédito —o valor que o consorciado consegue resgatar para comprar seu imóvel.

Há ainda empresas que usam outras taxas, como o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), utilizado pela Caixa.

Esse reajuste é feito uma vez por ano, na data de aniversário do grupo de consórcio, seguindo a taxa acumulada nos últimos 12 meses.

Os grupos que foram reajustados em agosto, por exemplo, tiveram aumento de 17,35%, valor do acumulado do INCC até julho. Para aqueles que utilizam o INPC, o acumulado foi de 9,85%.

O INCC está hoje muito acima do que costumava ser praticado nos últimos 10 anos, quando a taxa oscilava, no acumulado em julho, entre 3 e 7%.​

O reajuste é necessário para manter o poder de compra dos consorciados. Diferentemente do que ocorre em um financiamento, quem compra uma cota de consórcio não recebe o valor na hora. Os participantes precisam esperar serem sorteados, a cada mês, ou devem dar lances. Aqueles que derem os maiores lances também serão contemplados —cada grupo permite que um determinado número de pessoas seja contemplada ao mês.

O objetivo é que, até o final do grupo, que dura em média 184 meses (pouco mais de 15 anos), segundo a Abac, todos tenham acesso à carta de crédito e possam comprar o bem que desejavam no início do consórcio. Se não houver reajuste, quem for sorteado no começo consegue comprar o bem, mas quem fica para o final, não.

“Quando o INCC sai da curva desse jeito, vai ter impacto muito grande sobre os usuários, tanto aqueles que já receberam a carta e estão pagando a dívida quanto aqueles que não receberam o valor ainda e moram de aluguel”, afirma Gustavo Favaron, presidente global do GRI Club, clube de relacionamento do mercado imobiliário. “O que pode acontecer é essas pessoas não conseguirem continuar pagando”.

Paulo Roberto Rossi, presidente-executivo da Abac, afirma que a taxa de inadimplência dos consorciados contemplados, ou seja, daqueles que foram escolhidos para receber a carta de crédito, estava em junho em 2,45%.

“O INCC reflete a própria situação do mercado imobiliário, ano passado tivemos acomodação dos valores por causa da pandemia e neste ano pela falta de materiais” afirma Rossi. “O que notamos é que isso não está afetando demasiadamente os consorciados”.

Se a parcela se tornar muito pesada, uma opção do cliente é verificar se a administradora permite que a carta de crédito seja reduzida, o que também diminui as parcelas mensais. Como explica Alexandre Caliman Gomes, sócio-fundador da Consorciei, plataforma que atua no mercado secundário de consórcios, as regras sobre isso variam em cada administradora. Algumas permitem inúmeras alterações, enquanto outras liberam apenas uma ou duas.

A redução da carta também depende da disponibilidade do grupo. “Geralmente, a relação é de 50%: se o crédito maior é de R$ 200 mil, o menor é de R$ 100 mil”, afirma Gomes. Caso o consorciado já tenha a menor carta do grupo, não terá como reduzi-la.

Nessa situação, há ainda a saída de vender sua cota no consórcio para outra pessoa ou para uma empresa, como a Consorciei. Nesse caso, o consumidor perde uma parte do valor que já investiu. Pode ser melhor, porém, do que parar de pagar e esperar meses ou anos até receber o valor aplicado de volta, após o término do grupo.

O presidente da Abac recomenda que quem for contemplado agora não demore para comprar seu bem. Com a inflação especialmente forte sobre o setor de construção civil, a tendência é que o preço dos imóveis aumente e quem escolher esperar pode perder poder de compra.

Uma vez que a pessoa é contemplada, sua carta de crédito vai para um fundo de investimento, seguindo regras do Banco Central, e não é mais reajustada pelo índice do grupo, mas de acordo com aplicações financeiras.

Gomes aponta que outra estratégia para o consorciado não ser prejudicado pela inflação é evitar dar lances logo antes do mês de reajuste do consórcio, para que sua carta de crédito seja readequada ao novo valor. Se a pessoa for sorteada, porém, não há o que fazer, e a saída é concluir a compra rapidamente.

O consórcio imobiliário é indicado para quem deseja ter seu imóvel, mas pode esperar para fazer a compra. Para quem é sorteado no final do grupo, acaba funcionando como uma poupança forçada —sobre a qual incidem algumas taxas, sendo a principal delas a de administração.

“Se você pensar que vai juntar dinheiro por 10 anos e ser contemplado no final, compensa juntar na poupança, mas você vai ter disciplina para fazer isso? O consórcio traz a obrigação de poupar”, afirma Gomes.

A advogada Elaine Cristina Barreiro, 43, entrou no consórcio imobiliário já focada em fazer um lance nos primeiros meses, para conseguir rapidamente a carta de crédito.

Computador aberto com tela ligada, há imagem de uma mulher sentada em cadeira, na sala de um apartamento

A advogada Elaine Cristina Barreiro, 43, fotografada por meio de chamada de vídeo, em seu apartamento na Vila Carrão, zona leste de SP – Mathilde Missioneiro/Folhapress

Há cerca de 5 anos, Barreiro vendeu seu apartamento, mas continuou morando de aluguel no local. Então, ingressou em um grupo de consórcio e, meses depois, usou parte do seu FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para conseguir dar o maior lance e ser contemplada.

“Apesar de saber que o lance não era garantido, a partir do momento em que você compra a cota, tem acesso ao valor dos lances e sabe quanto tem que dar. Se todo o mundo está dando R$ 70 mil, a probabilidade de conseguir é grande se você der R$ 75 mil”.

Somando a carta ao que já tinha conseguido com a venda do imóvel, mudou para o novo apartamento, maior do que o anterior. Hoje, tem apenas mais três anos de consórcio pela frente.

Para ela, foi mais vantajoso do que entrar em um financiamento imobiliário, e o reajuste das parcelas, pelo INCC, não tem pesado no seu bolso. A última atualização do valor foi no início do ano.

Foi ainda uma forma de reduzir o prazo de pagamento da dívida. “Para poder ter uma parcela razoável, teria que financiar no banco em mais de 20 anos”, afirma. Seu consórcio terá duração total de 8 anos, com taxa de administração de 16%, cobrada sobre o valor total da carta de crédito.

Para aproveitar as vantagens do consórcio imobiliário, é importante estar atento às suas regras e não se deixar levar por promessas de que será sorteado rapidamente.

“A abordagem comercial do consórcio é muito agressiva, há uma falta de cuidado na venda que acaba gerando distorção, sentimos que é um pouco mais nebuloso fixar informações corretas e claras”, afirma Paulo Chebat, diretor-executivo da plataforma MelhorTaxa, que faz comparações entre financiamentos e lançou há três meses um comparador de consórcios.

Ele destaca que a comprovação de renda no momento da contemplação é mais meticulosa do que no início do contrato, o que pode ser um problema para alguns clientes. “Se o reajuste for entre 10% e 20% todo ano, em 3 anos a pessoa tem que comprovar renda muito maior [do que no começo do grupo], e provavelmente o salário dela não cresceu tudo isso”, afirma.

NA PLANTA: O imóvel em construção permite o parcelamento da entrada. Mas depois é preciso ter certeza de que o comprador vai conseguir arcar com o financiamento imobiliário e as parcelas intermediárias
NA PLANTA: O imóvel em construção permite o parcelamento da entrada. Mas depois é preciso ter certeza de que o comprador vai conseguir arcar com o financiamento imobiliário e as parcelas intermediárias Eduardo Anizelli/Folhapress
PESQUISE: Apesar de a Caixa dominar o mercado, os demais bancos também oferecem financiamento imobiliário. Se você já tem relacionamento com outra instituição, seu poder de barganha será maior lá, com chances de taxas de juros mais atrativas. Simuladores ajudam a cumprir essa tarefa
PESQUISE: Apesar de a Caixa dominar o mercado, os demais bancos também oferecem financiamento imobiliário. Se você já tem relacionamento com outra instituição, seu poder de barganha será maior lá, com chances de taxas de juros mais atrativas. Simuladores ajudam a cumprir essa tarefa Marcus Leoni/Folhapress
LINHAS MAIS BARATAS: Considere outras alternativas de financiamento, como a que utiliza os recursos do FGTS e tem taxas de juros mais baratas
LINHAS MAIS BARATAS: Considere outras alternativas de financiamento, como a que utiliza os recursos do FGTS e tem taxas de juros mais baratas Marcus Leoni/Folhapress
TENTE UMA ENTRADA MAIOR: Guarde dinheiro para dar uma entrada maior na compra da casa própria. A equação é simples: quanto menor o montante financiado, menor será o encargo com juros
TENTE UMA ENTRADA MAIOR: Guarde dinheiro para dar uma entrada maior na compra da casa própria. A equação é simples: quanto menor o montante financiado, menor será o encargo com juros Fotolia
DOCUMENTOS EM ORDEM: Quem quer usar o FGTS deve levar identificação com foto (RG, carteira de motorista, passaporte), comprovante de renda ou, se autônomo, extratos bancários e faturas do cartão de crédito, declaração mais recente do Imposto de Renda e certidão atualizada de inteiro teor da matrícula do imóvel
DOCUMENTOS EM ORDEM: Quem quer usar o FGTS deve levar identificação com foto (RG, carteira de motorista, passaporte), comprovante de renda ou, se autônomo, extratos bancários e faturas do cartão de crédito, declaração mais recente do Imposto de Renda e certidão atualizada de inteiro teor da matrícula do imóvel Gabriel Cabral/Folhapress
PARCELAS: Compare a Tabela Price e o SAC (Sistema de Amortização Constante). Na Price, as parcelas são iguais do início ao fim. No SAC, serão decrescentes: a primeira parcela costuma ser 25% maior que a da Price, mas as últimas podem ser 25% menores
PARCELAS: Compare a Tabela Price e o SAC (Sistema de Amortização Constante). Na Price, as parcelas são iguais do início ao fim. No SAC, serão decrescentes: a primeira parcela costuma ser 25% maior que a da Price, mas as últimas podem ser 25% menores Alexia Santi/Folhapress

COMO FUNCIONA O CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO

–O grupo de consórcio é montado por uma administradora, que cobra uma taxa pelo trabalho; essa taxa de administração incide sobre o valor total da carta de crédito (o valor a ser recebido), e seu pagamento é dividido nas parcelas mensais do consórcio

–O consórcio é reajustado por um índice uma vez por ano, no aniversário de formação do grupo; nos imobiliários, o índice mais usado é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção)

–O reajuste é feito para que ninguém no grupo perca poder de compra, já que há consorciados que vão levar até o final do período contratado para receber a carta de crédito; a média de duração de um consórcio passa dos 15 anos

–Não há cobrança de juros, mas o consorciado não tem acesso imediato à carta de crédito

–Uma vez por mês é feita uma assembleia, e nela são sorteadas as pessoas que vão receber a carta de crédito naquele momento

–É possível ser contemplado por sorte ou lance, oferecendo o maior valor

–O valor do lance é deduzido do total a pagar e é possível usar o saldo do FGTS

–O consorciado recebe o valor da carta exclusivamente para a compra de imóvel; caso não queira gastá-lo, o valor fica guardado em um fundo

–Quando o consorciado é contemplado e compra o imóvel, é utilizada a alienação fiduciária até que as parcelas sejam pagas

–O consorciado que parar de pagar o consórcio antes de ser contemplado pode revendê-lo para outra pessoa ou para empresas especializadas

Fonte: Abac, Consorciei e MelhorTaxa