Outra aposta é atuação no segmento de “ativos estressados”, com retomada de obras e venda de unidades no varejo

A Viver – primeira incorporadora de capital aberto a pedir recuperação judicial – espera que o processo seja concluído, em breve, e se prepara para a retomada de lançamentos imobiliários, ainda neste ano, se possível. Após o fim da recuperação, a companhia pretende atuar em duas frentes: uma voltada para a incorporação de projetos para a classe média, na cidade de São Paulo, e outra de aquisição de ativos, sociedades de propósito específico (SPEs) ou créditos vinculados a obras paradas.

As condições do plano já foram cumpridas e, a partir de agora, a saída da recuperação depende de trâmites judiciais, segundo o diretor presidente e de relações com investidores, Ricardo Piccinini.

Avaliação da empresa é que incorporação tem mais força na alta do mercado; a prestação de serviços, na baixa

O executivo assumiu a presidência da Viver, no lugar de Eduardo Canonico, após a Jive Asset Gestão de Recursos se tornar a maior acionista da companhia, no quarto trimestre de 2018, posição que era ocupada pelo fundo Paladin Prime Residential Investors desde 2009. Arthur Marin, diretor vice-presidente de operações, passou a integrar a gestão da Viver no fim de 2019.

A Jive tem hoje participação de 47,7% na companhia, embora não seja controladora. A gestora ocupa um dos cinco assentos do conselho de administração. A Paladin não tem mais ações da Viver.

Sem divulgar metas, Marin conta que a companhia pretende incorporar projetos em bairros da capital paulista, como Mooca, Vila Prudente, Butantã, Santana, Saúde e Praça da Árvore. Há negociações, em curso, para aquisição de terrenos para a nova estratégia. Serão desenvolvidas unidades a serem financiados com recursos de poupança e apartamentos enquadrados como Habitação de Interesse Social (HIS). A faixa de preço médio por m2 será de R$ 6 mil a R$ 11 mil.

No início de 2013, foi a última vez em que a companhia apresentou um projeto ao mercado, no valor de R$ 25,7 milhões. Em 2007, ano em que abriu capital, a Viver – ainda com o nome InPar – tinha lançado R$ 1,52 bilhão.

No segmento de aquisição de créditos ou ativos relacionados a obras paradas, a Viver já vem prestando serviços por meio da Solv, braço com foco em “distressed assets” (ativos estressados). Com capital próprio ou de terceiros, a Solv recupera e conclui os empreendimentos, e vende as unidades no varejo. Os principais parceiros financeiros são bancos e fundos. Em 2020, a prestação de serviços imobiliários gerou receita de R$ 1,6 milhão para a Viver.

A Solv concluiu, no ano passado, cinco torres da Viver cujas obras tinham sido paralisadas antes da recuperação judicial. As três torres do empreendimento Belvedere, em Nova Lima (MG), foram transferidas para a associação dos compradores das unidades. A última obra do legado – o projeto goiano Fama, com quatro torres – foi retomada neste ano.

Segundo o presidente, a Solv monetizou R$ 120 milhões em ativos, incluindo alguns da própria companhia, de parceiros que tinham recebido da Viver unidades ou terrenos como pagamento de dívidas, e também de terceiros.

Dos 2 mil empreendimentos com obras paradas, no país, 20 são compatíveis com as estratégias da Solv, conforme Marin, e têm potencial para serem adquiridos por capital próprio ou de parceiros. “A Solv tem interesse em obras interrompidas há oito, dez anos, não nas recém-paralisadas”, diz o vice-presidente.

A divisão foi criada, segundo os executivos, a partir da necessidade de solução de questões específicas de cada projeto da Viver com problemas. “Não havia ninguém, no mercado, capaz de olhar a situação de forma plena”, diz Marin. Para o desenvolvimento da Solv, a Viver buscou referências em empresas americanas e europeias.

A expectativa da companhia é que a incorporação tenha mais destaque em momentos de alta do mercado, e a prestação de serviços, em fases de baixa. “A Viver tem oportunidade de surfar em um mercado imobiliário forte, enquanto a Solv pode resolver estoques com problemas do passado”, diz Piccinini.

Quando anunciada em setembro de 2016, a recuperação judicial da Viver gerou muitas críticas e discussões. No modelo apresentado, a companhia propunha a consolidação em plano único de todas as suas 64 SPEs, incluindo as 16 com patrimônio afetado. Bancos e incorporadoras avaliaram que a consolidação substancial não respeitava a necessidade de segregar ativos e passivos prevista nas regras do patrimônio de afetação. O formato acabou não sendo aceito judicialmente. Após muitas discussões, a companhia retirou da recuperação os empreendimentos com afetação. O plano foi aprovado em novembro de 2017.

A recuperação da Viver foi estruturada com base em aumentos de capital para que as ações fossem convertidas para pagamento das dívidas. O total de capitalizações soma R$ 947 milhões, com conversão já realizada de 98% dos créditos habilitados. Para arcar com as dívidas que ficaram fora do plano, a companhia fez dação de ativos. A Polo Capital Management e o Banco Votorantim, por exemplo, foram pagos com terrenos e emissões de ações, enquanto o Santander recebeu a maior parte de seus créditos em unidades.

A recuperação judicial ainda tem como pendência a homologação do acordo fechado entre a companhia e a NPL Brasil Gestão de Ativos Financeiros, referente à SPE Marine, para pagamento da dívida concursal. A NPL comprou a integralidade do crédito detido pelo Banco Pan. Outro ponto ainda não equacionado é a debênture de R$ 210 milhões com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que representa quase a totalidade da dívida da Viver. A diferença de entendimento das partes em relação às garantias da debênture ainda está em discussão, mas esse ponto não trava a recuperação, segundo Piccinini.

No ano passado, a companhia reduziu seu prejuízo líquido em 18%, para R$ 180,8 milhões. A dívida total caiu 26%, para R$ 213,9 milhões em dezembro. No momento do pedido recuperação judicial, seus passivos da Viver somavam quase R$ 1,2 bilhão – R$ 880 milhões previstos no ajuizamento e R$ 300 milhões de dívidas de projetos
com afetação.

Fonte: Por Chiara Quintão — De São Paulo, Valor Econômico.